Sistemas y Tipos de Hipotecas

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A la hora de comprar una casa es muy importante entender los diferentes estilos de préstamos hipotecarios que existen para evitar, incluso, que le roben. 

Visitando el sitio en internet del Banco Hipotecario de la República Argentina, encontré la siguiente explicación sobre algunos estilos de préstamos más comunes en el mundo, como el Sistema Americano, el Sistema Alemán y el Sistema Francés. 

En el Sistema Americano, se pagan los intereses en forma periódica calculados sobre capital constante, cancelándose el total del capital prestado al final del plazo total del crédito, a veces a tres o a cinco años. Este sistema es también llamado “bullet payment” (pago de bala), o “balloon payment” (pago de globo). 

Sus características son: cuota constante de intereses, excluyendo la última; interés sobre deuda y amortización en un único pago final. 

El Sistema Alemán es un sistema para determinar el valor de las cuotas de un crédito en el cual éstas son decrecientes, estando compuestas por intereses que se calculan sobre el saldo de la deuda, por lo que decrecen y tienen amortización constante del capital. 

Sus características son: interés sobre saldo (disminuye a lo largo de la vida del préstamo); amortización parcial y constante con cada cuota (deuda y número de cuotas); cuota decreciente compuesta de intereses más amortización. La cuota va disminuyendo al reducirse el monto a pagar en concepto de intereses. 

La ventaja que tiene este sistema para el cliente, frente al Sistema Francés, es que con las primeras cuotas reembolsa más capital, logrando tener un saldo de deuda menor a igual cantidad de cuotas canceladas. Esto representa una gran ventaja si el cliente pretende pre-cancelar el crédito en los primeros años. La desventaja es que la cuota es variable, más alta al comienzo cuando existe, en general, menor dinero disponible en el bolsillo del cliente. 

El Sistema Francés es un sistema para determinar el valor de las cuotas de un crédito en el cual éstas se mantienen constantes a lo largo de todo el período en que se paga el crédito. El capital se amortiza en forma creciente, es decir que en las primeras cuotas se paga poco capital y muchos intereses, y en las últimas se paga mucho capital y pocos intereses. Es el sistema más común y generalmente tiene una tasa más baja que los créditos con Sistema Alemán. 

Sus características son: cuota constante de interés más amortización; interés sobre saldo (disminuye a lo largo de la vida del préstamo); amortización creciente en cada cuota. 

En los países latinoamericanos cada vez se está ofreciendo más el Sistema Francés (que también es el más común en Estados Unidos). Personalmente creo que es un robo legal. La razón es que si, por ejemplo, uno se muda de su casa en los primeros cinco años del pago de su hipoteca, no ha pagado casi nada del capital adeudado. Uno ha pagado su cuota hipotecaria mes tras mes, por cinco años, y cuando va a vender su casa se da cuenta de que todavía debe ¡casi lo mismo que al principio! 

Este sistema trabaja en contra del consumidor (usted y yo) y, a mi propio modo de ver, puede ser muy legal, pero es casi inmoral. 

Mi recomendación es que, si no tiene otro sistema disponible de préstamos hipotecarios en su país, compre una casa más pequeña al principio y páguela lo antes posible; véndala y compre una un poco más grande, y así sucesivamente.

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